城市更新

一、相关背景
  由于我国经济远超预期的增长速度，城市规模膨胀的速度十分惊人，甚至远远快于城镇人口的增长速度，城市的快速粗放式膨胀，以及建设规划的落后，导致我国各大城市出现了大量仅仅过了二三十年就需要重新改造的区域，城市拥堵，城市内欠缺区块规划，城市内部基础建设滞后的问题近年来暴露无疑，以旧城区、旧厂房、城中村的改造为主的“城市更新”成为了各地政府着力推进的重点工作。
  近年来“城市病”问题也越来越严重，如何从传统的城镇化转变为以人为本的城镇化成为了中国城镇化关注的主题，“新型城镇化”的概念由此而生，并在新一届领导集体中，上升为全国性的发展战略。“城市更新”正是实现“新型城镇化”对城市低碳、人本、智慧全方面要求的重要途径，也越来越受到政府和社会的关注。
  中共中央关于“十四五规划和二〇三五年远景目标建议”明确提出“实施城市更新行动”。这是党中央对进一步推动城市高质量发展作出的重大决策部署。这意味着我国城市开发建设和城市更新方式将开启转型升级的全新格局。
  国家发改委：“十四五”规划建议提出要加强城镇老旧小区改造和社区建设，两年来共安排近800亿元用于城镇老旧小区改造。
  城市更新的定位是完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用。
二、城市更新现阶段的主要问题
  一是征迁户的问题。会存在纠纷风险，在征收的过程数据不对外公开，对征收的过程无法可视化，老百姓对征收工作的不配合，因此非常容易产生纠纷。
  二是审计问题。存在成本风险、周期风险、数据风险以及审计风险。在征收过程中组织人员数量较多，各个组织人员的标准参差不齐，人为干预的因素也比较多，易造成返工，增加成本。项目的周期较长，容易受到天气、时间等因素的影响。档案信息易漏易缺导致档案数据不精准，文件数量较多查找难度大。文件拆封后不可复现，征收过程数据易丢失及篡改，导致审计依据缺失及数据资料不精准。
  三是诉讼问题。具有决策风险和监督风险，工作进度统计反馈不直观、不及时，非常容易导致征收过程不可控，造成决策失误。征收过程缺乏监督机制，人为干扰因素大，容易出现造假、漏缺、渎职等情况。
三、针对现阶段的主要问题提出的解决方案
  此次解决方案的特点主要体现在“五全”、“三端”以及“5大用户”达成共识。“五全”是指全过程、全要素、全空间、全动员、全视化。“三端”指移动端APP、PC端管理软件、云端数据库。“5大用户”达成共识指征迁户、测量公司、评估机构、工作组成员及指挥部/决策层达成共识。
  主要的工作流程
  前期首先是数据采集，是对规划数据、地形数据、红线数据等数据收集以及对同个区域不同年代时间节点影像数据收集，实现对房屋年代变化数据的确认。
  相关数据确认完毕后将使用倾斜摄影测量的方法对相应的区域进行测量，采用复合翼无人机搭载五镜头倾斜摄影仪，获取对征迁区倾斜数据，锁定当前征迁区的房屋数量、层数、高度等地形地貌现状，具有机动灵活、高效快速、精细准确、时效性高、时间段内快速还原现场等特点。
  在无人机倾斜摄影测量完毕后使用电脑建模软件进行三维实景建模，三维实景建模的特点及优势是不受地理环境因素的影响、可以直观表现出地形地貌特征及建筑物细节、以及使用3D云工厂自动化高效处理。
  电脑建模完毕后使用虚拟现实测量，虚拟现实测量采用GIS三维测量技术和AI人工智能技术，结合《土地勘测定界规程》、《房产测量规范》，对每栋每户宗地和房屋进行虚拟现实测量，实现数据复核可视化，人工智能要素获取，解决测量人为干预造成的隐形问题。
  创建全时空数据建库，创建的内容主要包含征迁三维地图数据库、土地数据库、房屋档案数据库、征迁业务库和用户数据等，构成完整的城市更新数据库。
  征迁户信息确认，前期数据采集及房地信息汇总完毕后，征迁户可通过手机AAP端确认自家土地、房屋、附属物、权属、补偿标准等信息。手机APP还增添通知公告模块，可以提高拆迁户的参与感，信息共享模块，实现互相监督、人人平等。开通复议渠道，保护征迁户合法需求，达成共识。
  房地信息在线评估，房地信息在征迁户去确认无误后，评估工作人员可在移动终端实现对房屋拍摄照片、视频录制，数据通过移动终端上传至数据平台，最终在OA办公端展现，评估公司在PC端实现在线评估。
  自动生成协议，评估人员对房地评估完后，可根据模板生成与具体数据对应的电子协议，明确赔偿标准，自动生成征收户的安置协议（合同）文件。根据征收户签订协议时间及征收户的安置情况，自动计算征收户需要发放的过渡费明细。运用区块链技术，实现全流程自动化，生成智慧合约。
  在线审批，在线审批优化征迁行政审批流程，使流程标准化，使征迁工作人员能够快速、方便、准确的进行对征迁户提出的异议分析，综合其他因素，判断工程是否能通过审批。
  档案管理，将每个征迁户的所有征迁档案信息进行归口信息化管理，便于查询和调用，满足项目审计，提供精准科学的数据支撑，保证档案数据的完整性、可复现、可追踪、不可篡改。
  此次解决方案的核心目标
  支持征迁指挥部科学决策，省时省工省钱，成本降低30%。保障征迁户的根本利益，公平公正公开，上访量降低50%。为审计、司法争议提供相应的法律依据，有理有据有节，资料100%完整。
  此次解决方案的五大先进性
  (1)理念先进，达成“共识”的工作理念，全流程可视化的项目管理系统化解决方案，实现科学决策。
  (2)技术先进，在技术各个环节上进行精益创新，融合运用区块链、人工智能、虚拟现实、5G等创新技术。
  (3)路线先进，充分发动群众，让老百姓积极主动参与征迁过程中，有效推动工作进展。
  (4)服务先进，全流程高效服务征迁工作所涉及各个主体，实现各司其职发挥所长。
  (5)操作先进，平台界面友好，简单易操作，指挥部和征迁户方便易上手。
四、案例展示
  海南图语公司参与海南省东方市滨海片区（一期）棚户区改造项目，涉及征收土地面积约3000亩，房屋总面积约83万平方米，涉及约7500户。